【土地の選び方】分譲や戸建ての土地はこう選ぶと後悔しない。2020.01.18

土地選びは一見すると簡単そうですが、土地相場や区画の選び方、地盤の状態や建ぺい率などを考えると素人には非常に難しいことです。

家を購入したけど、土地選びからやり直したいと思っている人も多くいます。この記事ではみなさんが土地選びに後悔しないために、家づくりのプロだから分かる土地選びのポイントをまとめ、分譲地での土地の選び方や風水的におすすめの土地についても説明します。

これから家を建てたいけどまだなにも分からないという初心者さん必見です。

納得できる土地選びをするために

「土地選びなんて結構簡単じゃないの？」

このように思われがちですが、実は難しい部分がいくつかあります。土地選びを始めてから「こんなはずじゃなかったのに」なんてこともしばしばあります。実際、理想の家があっても土地の形や建ぺい率や高さ制限などによって実現できないことがあります。

この記事では納得できる土地選びをするために、土地選びの際に押さえておきたいポイントを紹介します。家は欲しいけど、まだ詳しいことは何も分からないという人にも分かりやすく説明しますので、ぜひ参考にしてください。

住みたいエリアを決める

土地選びを始めるときはまず、住みたいエリアを決めることから始めます。
具体的な方法として、下記のような方法があります。

• 将来の暮らしを想像する
• ご近所に住んでいる人の世帯、自治体を知る
• 通勤通学が可能か検討する
• なじみのある土地にする

将来、あなたはどのような暮らしをしたいですか？

できるだけ便利な土地がいいのか、少し不便でも静かなところがいいのか。また、近所には子育て世代が多いほうがいいのか、学生もしくは仕事引退後の世代が多い方がいいのか。今の会社から通勤は何時間まで可能なのか、などの観点から考えると良いでしょう。

もし、ご夫婦で住む家ならお互いに思っている将来の希望が違うかもしれません。必ず、この段階でお互いの考えをすり合わせておく必要があります。

土地の相場を確認する

次に土地の相場を確認します。
確認する方法は、不動産屋やハウスメーカーなど土地探しのプロに聞いたり、ネットや住宅情報誌で情報を集めるのがベストです。

いくら理想の土地があったとしても予算をオーバーしてしまっては、家を建てられません。家と土地、どちらにどれくらいのお金をかけられるのか、考えなくてはいけません。

土地の相場を知ることで、不動産屋さんやハウスメーカーの人との話し合いや相談・交渉もスムーズに進むでしょう。

分譲の土地選びの場合は・・・

もし分譲地で土地を選ぶのであれば、区画の選び方にポイントがあります。

分譲地はどの土地もできるだけ人気に差がつかないよう、工夫されて価格と土地の大きさの設定がされています。とはいえ、どの土地を買ってもあまり差がないということではありません。

ここでは分譲地の区画の選び方について説明します。

分譲地の位置と特徴を理解する

分譲地で土地や家を探すと、1カ所にたくさんの区画があり、区画に合わせて金額も異なります。

まず区画に大きな特徴があるのは角地と旗竿地です。角地は角の区画で片側に家がありません。

旗竿地は、分譲地のメインの道路(公道)から奥に向かって路地が伸び、そのさきに土地がある形状です。道路を竿に見立て、旗の部分が家のイメージです。

区画の選び方

区画の選び方のポイントは自身の生活習慣とどんな家を建てたいかという希望によって異なります。

例えば、旗竿地であれば、公道から家1件分奥に入るので通行人の目を気にすることなく洗濯物を干せます。

角地の場合、公道に面していて、日当たりが良く明るいのが特徴です。人気のある分、土地の価格が旗竿地に比べると高くなりやすいです。

その土地にどのような家を建てるのか、どのような生活をしたいのか、建物と土地のどちらにお金をかけるのかなどによって選び方は変わってきます。

確認するべき土地選びのポイント

分譲の場合も同様のことが言えますが、土地を選ぶうえで確認しておいた方がいいポイントとはどのような点でしょうか。

「生活環境」「安全性」「駅までの距離」「病院やスーパー、学校までの距離」を確認することは必須です。

生活環境が整っているかどうか

その土地で生活するにあたってチェックしておくべきポイントがあります。
どのポイントを重視するかによって多少異なりますが、下記の3点は確認しておくべきポイントです。

• 安全性
• 駅までの距離
• 病院・スーパー・学校・都心までの距離

土地は購入してから何十年も住むことを想定しなくてなりません。

また、病院は、自分たちが年老いてからお世話になることが多くなるため、考慮する必要があります。

加えて、小学校などは大人が歩くスピードで考えるのではなく「子どもが歩いて安全なのか」「どのくらいの時間がかかるのか」など大人目線ではなく子供目線で確認しておきましょう。

安全性

土地を選ぶうえで最も大切なのが安全性です。長く同じところに住むためには、災害や防犯に強い土地を選ばなくてはいけません。

災害については、ハザードマップで地盤・地震・災害の危険度を知り、地盤が整っている土地かどうか調べられます。

他にも、家の周りを歩いて見た時に、防犯カメラの設置数や電灯の距離感、交番までの距離、防犯対策を行っているかどうかが安全性の高さを知る基準になるといえます。

駅までの距離

駅までの距離も1日だけだと多少遠くても大したことがないように思いますが、毎日家族全員が駅を利用するとなると、重要な問題になります。

通勤・通学で駅を利用する場合は駅までの距離と同様に、始発・最終は何時なのかも知っておきべきです。

「自宅が駅から徒歩何分までが理想なのか？」という質問に半数以上の人が10分から15分未満と答えていますので、それ以上遠くなると少し大変かもしれません。

ただし、車通勤や在宅ワークが中心の人であれば、駅までの距離はあまり気にしなくていいかもしれません。

病院・スーパー・学校・都心までの距離

病院やスーパー・学校・都心までの距離も大切です。
特に子育て世代だと、小学校、中学校が家からどれくらいの場所にあるのか、また通学路に危ないところはないか(例えば、池や交通量の多い道路、工場など)の確認も必要です。

また、小児科や内科などかかりつけ医までの距離も大切です。病院に行くなら車で行くのか、徒歩かなどの手段によって距離の許容範囲は異なります。

自然環境は良いかどうか

生活環境と同様に、周辺の自然環境の確認も必要です。

• 日当たりや風通し
• 騒音や悪臭問題
• 夜道
• 雨の日の水はけの状態
• 害虫の有無

このような自然環境はどれも大切ですが、どれだったら我慢できるのか、またはどれくらい重視するのか検討しなくてはいけません。

日当たりや風通し

日当たりは電気をつけることで解決できる問題だと思われがちですが、洗濯物の乾きや、部屋に湿気がこもりやすいとカビが生えるなどの問題も生じます。

また自宅の滞在時間が長いと、日当たりや風通しが悪いことでストレスになってしまうなどのデメリットもあります。

しかし、住んでいる人が仕事で日中に在宅しないことや、夜勤があって昼間は家でも寝ていることが多い場合だと、デメリットにならない場合もあるので一概には言えません。

騒音・悪臭問題

騒音や悪臭問題は近所の工場や施設が原因になる場合と、ご近所トラブルの2通りがあります。幼稚園や小学校、大きな公園が近くにある場合でも人によっては騒音だと感じるようです。

工場や施設による騒音は地図上でも気付きやすいですが、ご近所や子どもたちの声、楽器の演奏音などは実際にその土地にいかなければ気付く事ができません。

気になった土地があれば近所を散歩するなどしてご近所の様子をみましょう。

夜道

ご家族の中に女の子や小さな子がいると気になる夜道。中学生・高校生になると帰宅が遅くなることもあるでしょう。

電灯の数や通りの明るさ、ご近所の家の電気など帰宅時の通り道がどれくらいの暗さなのか、危ないところはないかなどもチェックしましょう。

雨の日の水はけの状態

田や池などの埋め立て地や、水はけの悪い土地は、地盤沈下が起きやすい土地である可能性が高いです。

水はけが悪いと、庭がじめじめし、植物や芝が育たない、何を植えてもうまく育たないといった問題も起こります。

床下も常に湿気がある状態になりやすく、カビが生えたり腐食を起こす可能性もあります。

害虫

害虫とはゴキブリやムカデ、クモなどのことです。

害虫の多いエリアは害虫が育ちやすい環境だったり、天敵がいない、巣があるなどの可能性があります。山を崩し、住宅地にした土地や、川や池の近くや、飲食店の近くの土地には気をつけましょう。

土地選びの注意点

土地選びにはプロにしか分からないような専門的な注意点もあります。

地盤の状態や用途地域、建ぺい率や容積率に関してです。用語は難しいのですが、1つ1つ説明するので土地選びの際には、「ここを注意して話を聞いたほうがいいんだな」と参考にしてください。

地盤の状態

購入した土地の地盤がゆるいと、建物を建てる前に適切な地盤改良工事が必要になります。
そうならないためには、地盤調査が必要です。その際、土地の購入の前に自分でもできる簡易な地盤チェックがあります。

例えば、ハザードマップで浸水予想情報をみたり、古い地図で以前はどんな土地だったのか確認したりすることで地盤の強さを予想することが可能です。

図面と現地の両方をチェックする

土地選びで大切なのは図面だけで判断するのではなく、現地の情報も得ることです。

図面の確認はもちろん大切ですが、地盤の状態や騒音問題、夜道の暗さ、ご近所さんの様子など、図面だけでは分からないことは非常に多いです。土地の購入は、一生に何回もあることではありません。百聞は一見に如かずといいますし、忙しくても現地を見て歩くことで分かることもたくさんあります。

用途地域に注意

用途地域は、その土地にどんな種類の建物なら建ててもいいのか定めたものです。住居用の土地なのか、工業用の土地なのか、建てられる建物の高さや延べ床面積など、13種類の用途地域によって細かく分類されます。

用途地域は購入予定地の自治体によってネットで誰でも調べられるようになっています。

建ぺい率・容積率のチェックも重要

建ぺい率は、敷地面積に対する建物の建築面積をあらわし、建ぺい率は建築面積÷敷地面積で計算できます。

また容積率は敷地面積に対する延べ面積を言います。

建ぺい率と容積率は都市計画法で土地ごとに定められているので、同じ土地の大きさでも大きな家を建てられたり、大きな土地を買ったのに、予定していた大きさの建物を建てられなかったり、なんてことが起こります。

インフラが整っているか

インフラとは、上下水道やガスや電力など生活や基盤の整備のことです。敷地内まで引き込みができていない場合だと、土地代以外に別途費用が必要な場合があります。
また、ガスは都市ガスかプロパンガスかの確認もしておくといいでしょう。

高さ制限なども確認する

都市計画法で建ぺい率や建ぺい率が決まっているのと同様に、土地には高さの制限もあります。

希望の高さの建物が建築できるかどうかは、土地を取り扱っている不動産会社やハウスメーカーに聞くと教えてもらえます。

ハウスメーカーに土地探しは依頼できる？

土地の希望や、資金、土地の規制など、素人では難しいことも多い土地探し。
プロの意見や手伝いが欲しいと思うのではないでしょうか。

その際はどこに依頼をしたらいいのか。
不動産会社はもちろん、ハウスメーカーにも依頼することが可能です。
ここでは土地探しをハウスメーカーに依頼するメリットとデメリットについて説明します。

ハウスメーカーに土地探しも依頼できます！

実はハウスメーカーに土地探しを依頼するメリットは下記のようなものがあります。

• 建物と土地を含めた予算の相談ができる。
• 土地にぴったりあった住まいを提案してもらえる。
• 住宅ローンを受けやすい。
• 住まいのプロの意見を参考に土地選びができる。
• 土地と建物をまとめて同じ担当者にお願いできる。

ハウスメーカーに依頼する一番のメリットは住まいと土地を合わせたプランを提案してもらえることです。

また、住宅ローンは土地だけの融資は難しく、基本的に建物にしか使えません。
ハウスメーカーに頼むことでローンを通すための見積もりや図面が提出しやすくなります。

ハウスメーカーに土地探しをしてもらう注意点

ハウスメーカーに土地探しをしてもらうのはメリットが多く、大変おすすめですが注意点もいくつかあります。

以下の注意点を理解した上で依頼するようにしましょう。

• 不動産会社に比べると土地の取り扱い情報が少ない。
• 土地探しだけを依頼して、他のハウスメーカーに住宅を頼むことはできない。
• 土地の決定を急かしてくる営業担当者がいることがある

まずは信頼できる営業担当、ハウスメーカーを見つけて、建物の依頼も含めた上で、土地探しを依頼するようにしましょう。

土地探しに風水を取り入れてみることも良い手段

どうしても、どの土地がいいのか選べない場合は、風水を取り入れてみるのもいいでしょう。

風水的に良いといわれている土地はどのような土地なのでしょうか。

風水的に良いと言われている土地

【風水で良いとされる土地】
陽の気を運ぶ日当たりの良さ
植物がよく育つ生命力のある土地
長方形もしくは正方形の土地の形状
学校から近い場所
運気を貯める曲がり角の内側

【風水で良くないとされる土地】
トラブルを運ぶとされる鬼門(北東)と裏鬼門(南西)を避ける。
神社やお寺の近くを避ける。
不安定な三角形の土地。

風水的に良いとされる土地は実際に人気のある条件が多く含まれています。
もし、どの土地を買ったらいいのか迷っている、困っているという方の後押しになればと思います。

まとめ

いかがでしたか。納得できる土地選びをするための参考になったでしょうか。

最も大切なことは、家族がその土地で幸せに生活することが想像できるかどうかです。安心・安全に住める土地なのか、理想の住まいを建てられる土地なのかをポイントとして考えてみてください。

理想と完全に一致する土地なんてないのかもしれません。しかし、少しでも後悔することが少なくなるように、家族と一緒に信頼できるハウスメーカーや不動産会社と話し合い、確認し合いながら、自分に合った土地を選んでください。